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房子还是那套房子,为什么越努力越买不起了?

浏览数:|更新时间:2016-11-26 09:14:49
引子:
2008年金融危机,万业萧条。众多在北上广刚刚毕业的学生和漂泊多年的白领选择回老家置业生活,而有些人则东拼西凑咬牙坚持在北上广贷款买了套房。时光荏苒,岁月如梭,一晃八年过去了。后者借助房产升值资产扶摇直上早已几百万,而前者则依旧精打细算柴米油盐。
 
不少人感慨不管怎么努力奋斗,就是买不到那套属于自己的房子,从最初月薪一千,到跳槽加薪后两千,再到后来的三千、五千、直到年薪十万。房子还是这套房子,但越努力拼搏反而越买不起了?
 
曾几何时,突然发现网上炫富的郭美美们也少了,遥想那时无数炫富网红女们教会了我们这些屁民如何辨别真假LV、古驰,四叶草项链才是梵克雅宝的爆款,车头有个叉子的叫玛莎拉蒂,英菲尼迪不是奇瑞汽车出的轿跑版QQ……而现在这些年头,炫富网红女们好像离我们越来越远,反而努力拼搏靠卖萌讲段子拉小提琴唱歌的网红直播倒是越来越多。
 
在今年杭州举行的G20峰会上,习主席中间讲了句话:现在世界基尼系数已经达到0.7左右,超过了公认的0.6 危险线 ,必须引起我们的高度关注。(基尼系数是一个判断收入分配公平的分析指标,也可以理解为贫富差距的比例数值,国际公认0.2-0.3表示收入比较平均,而0.4为警戒线,0.6以上则表示收入差距严重悬殊。而现在全世界到了0.7!虽然我国统计局公布2015年国内基尼系数为0.462,但这粉饰过的数据你我都心知肚明实际数值要比这高的多。)
 
而这个时候,笔者才深深的感受到,这个社会早已出现了难以逾越的贫富沟壑。我们生活的社会阶层已被彻底撕裂。富豪圈对于平民来讲已经遥不可及。这已经成了权贵玩权贵圈的,精英玩精英圈的,老百姓和屁民自己玩自己的基本互相不参杂任何交集的社会形态。
 
我就想替老百姓问一句,这些年到底发生了什么?

 

1虚拟资本的崛起,新权贵的藏宝库

 

我们追求小康社会,安居乐业。结果,整个社会出现了产能过剩。

 

改革开放以来,我国对外招商引资,吸引技术,无数外资蜂涌入境。依靠巨大的人口红利和廉价的劳动力,以及破坏性的资源开采,我们创造了巨大的财富。直到2007年,中国的GDP增速实现了巅峰性的高度。一说MADE IN CHINA,无数国人的骄傲便油然升起。诚然,中国的制造业销至全球,负责商品物流的高速公路和铁路密密麻麻遍布了整个中国,国民经济的确有了质的飞跃。

 

但随着实体经济严重供大于求,整个社会出现了产能过剩。

 

 

 

由于实物囤积需要成本,并且资本囤积大量实物也实在没意义,便转而囤积货币。而这个囤积的转变开始促成了虚拟经济的兴起。当资本把获得的财富变成货币时,就有了对货币的巨量需求。所以,当局要创造相应的货币来对应的实体财富。但是,人的本性是贪婪的,资本获得的货币越多,对货币、对金钱就越渴望。而货币不断的大量发行,又变本加厉的刺激资本去掠夺更多的货币。周而复始,形成了资本对货币强烈需求的正反馈循环。这个正反馈形成了独具特色的边际递增效益!就像人深陷吸毒一样,吸得越多,身体反而对毒品的需求量越大。

 

但我们都知道,如果货币发行速度远超实体经济生产的话,总有一天会撑不下去,若等到轰然倒塌的时刻,必定是一场灾难,这也是近两年当局为什么要强调去杠杆,但这个问题不在这篇文章讨论范围之内,放在以后文章再说。

 

2你耕一天地赚五十,我一个空壳上市公司值三十个亿,你服不服?

 

众所周知,实体经济创造出来的财富所对应的货币,是我们辛辛苦苦劳动所得到的。只有生产创造然后销售出去才能赚钱。所以,如果社会的货币规模按照生产制造来发行的话,这个钱肯定是越来越“值钱”的。每一个单位货币的购买力会随着时间而升值。所以,在没有重大技术革命突破的时候,也就是在一个大经济周期之内,实体经济按照货币总供应来衡量规模的话,是有限的,换句话说,生产的东西有限,货币规模也有限。

 

但问题关键是,虚拟经济的钱,并不是靠劳动生产创造出来的。这个钱是靠货币发行者发行、资本炒作所衍生出来的。所以,这个货币总规模理论上是可以无限大的。发行方式从最直接的印钞票,然后到资产证券化,最后到大规模的信贷,虚拟经济理论上可以创造出无数的货币。

 

举例,假设当虚拟经济进阶到只有股票市场的时候,货币发行的越多,股价就涨的就越猛。当股市有赚钱效应的时候,参与者的投机需求就会愈加强烈,狂热的市场对货币的需求就会更多。然后货币发行者通过发行货币来满足市场对新增货币的需求,而新增的货币会继续进入股市推高价格。直到有一天货币不再新增,造成大崩塌。这就是虚拟经济在只有股市情况下发生股灾崩溃的模型。

 

由此可见,虚拟经济的货币,它是没参照物的。在正反馈期间实物的生产虽然供应越来越多,但是价格也一路水涨船高,而大崩塌后,由于很多新增货币无法注销掉,就产生了一大摊子烂账坏账,最终还是得靠印更多的货币或实体经济的复苏弥补来解决问题。这就是虚拟经济最坏最不可控的经济危机场面。

 

3根结在哪里?实体经济与虚拟经济共用一种货币

 

大家先来看看这个事,评评理。

 

农民伯伯辛辛苦苦耕一天地,赚五十块钱,几个明星搭个班唱唱歌拍个电影,成立一个电影公司(搞不好就是个空壳),一上市居然估值一两百个亿???你找谁说理去,你别给我讲什么狗屁经济学理论,农民伯伯才不信他们一个村辛辛苦苦耕一辈子地的收入还赶不上一个唱歌拍电影上市公司1%的市值?!

 

一边是创造生产物资的劳动力活动,一边是不创造实体物资的资本运作行为,但是后者获得的货币数量数千万倍于前者。问题根结在哪儿?

 

答案是实体经济和虚拟经济,流通使用的是同一种货币!如果你给农民伯伯说你们村全体村民给我耕地种地干一百年,我给你们一个电影公司50%股权,你说农民会干么?他保准一万个不情愿!但问题是货币让这两者之间画了一个等号。

 

所以,如果把虚拟经济与实体经济完全隔离,那么虚拟经济的价值完全归零。因为虚拟货币无法换取实物。所以,从这个角度来讲,虚拟经济从诞生的那一刻,就注定是泡沫发源的产地。

 

那么,在我们现实社会中,如何让庞大的虚拟经济与实体经济实现连接,来使得虚拟资本掠夺实体财富的游戏呢?答案就在于我们的房地产。房产的属性极其丰富,它既是一种实体的财富,具有实体的炫耀性、耐用性及增值收益(房租等)。但是又可以通过虚拟经济的方式,也就是信贷的方式把它价格炒作起来。

 

 

 

但为什么是房地产?

 

前面讲了,如果货币发行速度大幅超过实体经济的增速,人人都知道货币必然是会贬值的。这样资本就需要找到一个能够储藏财富的池子。但这个池子不能是像股票、期货之类虚拟经济的产物,因为虚拟市场的基础是货币,如果货币完蛋,虚拟经济也要完蛋,这东西靠不住。而在实体资产里面,能够储藏大量财富并且储藏成本低、且有其他增值收益,只有房地产。

 

所以,房地产,成为了名副其实的实体货币,这样就让房地产具有了金融属性。虽然房地产流动性差,但其保值性碾压所有资产。这样房地产就完美的把实体经济与虚拟经济连接到了一起。

 

最后,随着货币超发,资本不管在实体经济和虚拟经济里面怎么转,最后都会流入到房地产里面。所以,只要货币超发,最后的结果必定是房价上涨。这样就形成了一个闭环。

 

4朱门酒肉臭,路有冻死骨,贫富差距分化推演

 

我们把虚拟资本掠夺实体财富的路径重新再推演一下:

 

中国改革开放,招商引资促进经济发展→国民经济迅猛发展,物资极其充盈—→人们创造的富余物资越来越多→人们有囤积物资财产的欲望,但实体财产保存难→转而囤积货币→人性贪婪,虚拟经济正反馈,对货币需求越来越大→货币的大量发行促进虚拟经济的增长→虚拟经济与实体经济共用同种货币结算且房产成为转换载体→虚拟经济所用货币占货币总体量越来越大→实体经济劳动参与者获取货币速度赶不上虚拟经济参与者获取货币的速度→资本最后全部流入房地产,房价持续上涨→结论:一、实体经济参与者与虚拟经济参与者贫富差距逐渐拉大,前者清贫,后者暴富。二、购置房产的人群与无房人群资产差距逐渐拉大,前者暴富,后者清贫。

 

看,就是这么一回事。

 

5那未来会怎样?

 

未来到底会怎样?其实现在正在发生。

 

那就是汇率暴贬,实体经济物价大幅上涨!

 

很多人看到这儿突然打了个冷噤,觉得这不可能,那我们来看这一年实体经济物价真实发生了什么。

 

下图为国内工业品近一年的价格走势,上涨幅度高达77%!!!

 

 

下图为国内农产品最近一年的价格走势,上涨幅度高达20%!!!

 

 

下图为人民币兑美元汇率,近一年贬值超过10%!!!

 

 

你害怕的已经发生了!为什么会这样?如果货币继续超发,房价持续上涨,人民币还坚挺的话,那么卖掉一套北上广的房子就能轻轻松松移民,那么国家会承受大量的外汇流失。但很显然,这个情况国家决不允许发生。而房价又不能大跌,大量新发行的货币也无法注销,并且货币超发已形成了一个惯性,戛然而止也是不可能的。

 

那么只能汇率暴贬,如果汇率持续大幅贬值,实体经济物价必然会暴涨,对应的就是虚拟经济占比的萎缩,等到虚拟经济占比回到正常水平后,汇率走稳,新一轮虚拟经济周期才能继续。

当笔者停笔的时候,寒冬第一场暴风雪已席卷而至。据新闻报道,今年冬天受拉尼娜影响,可能会是个让你冻哭的冷冬。而我们,只能在这场漫长的寒冬中静静等待春暖花开的到来。

     为何史上最严调控了 还地王不断

最近,广州、武汉、长沙又出来了多个地王,其中,广州白云新城宅地竞争尤为激烈,龙湖首开联合体以32.23亿元、配建30150平方米保障房竞得该地块,并刷新广州单价地王,折合楼面价45469元/平方米。而周边的一手盘售价也才4万元每平米,这个新地王的楼面价就4.5万元,换句话说,他要盖完了,至少得卖8万元,才有的赚。也就是说开发商唯一的预期就是未来3年后,房价再翻一番。

这可能是现在这个时代,最恶毒的诅咒,这次广州的地王跟以往不同,11月17日,广州要求开发商拿地必须是自有资金,相当于这次开发商也就是龙湖地产和首开地产要掏出32个亿的真金白银,而不能再打白条了。相当于这次,开发商要自己拿筹码(自己的筹码已经不够了,所以现在地王全是联合体,几个开发商凑在一起壮胆),上桌去跟所有的老百姓对赌,如果他们赌赢了,老百姓替高房价高地价买单,如果他们赌输了,破产了事。

 

那么我们来看下,开发商是真的看好后市吗?是真的觉得未来几年房地产依旧向好吗?显然不是这样的,过去十几年房地产开发投资增速基本上每年都是20%,到了2015年变成了负值,而今年随着楼市诈尸还阳,房地产投资增速前10个月同比增长也只有6%,换句话说即使在去年超低基数的情况下,今年的房地产投资数据仍然很平淡。大家只顾卖房,而根本无心造房。这就足以说明,大家其实对于后期的市场并不是特别看好。而之所以所有的房地产开发商都会说看好后市,后市大涨,无非就跟你去超市问这个西瓜甜不甜,他必然告诉你甜,这是一个道理。(不是他预测对了房价,而是他只能说涨,不能看空,跟他一样神奇的还有各大地产公司的中介们,他们都是大师吗?)

 

那既然对后市谨慎了,为什么又要玩命拿地,甚至拿地王呢?因为必须要做出义无反顾的表情包,否则资金链马上会断,早就有拿地找死,不拿地等死的说法。房地产这个行业跟旁氏骗局是一个道理,属于只要转起来就停不下来的行业,资产负债率奇高,基本都在8-9成,甚至更高,一年赚的钱基本上能还上利息就不错了。行业利润率也不高,想赚钱全得靠金融杠杆,也就是多借钱。但经济是有周期的,利率也是不稳定的,而经济越差利率就越高,因为利率里面要加上明确的风险补偿,所以现阶段房地产融资越来越难,一行三会频频出手,非上市房企不能发债,也叫停了银行理财已经信托给房地产输血的通道,所以现在大家都在疯狂找钱。而明显就是僧多粥少,于是如果要想顺利借到钱,就必须要装出一副实力很强的表情来,告诉投资人自己有的是洪荒之力,没有人会把钱借给一个穷鬼和一个垂死之人。所以,地产开发商拼命拿地,一个是给市场壮胆,另一个也是为了给投资人做出一个我很有前途的假象,有了更多的土地储备,在资本市场上一般会获得10-20倍的估值,发债也更容易,因为有了银行认可的抵押品。花32个亿拿地,他能融资来上百亿,这买卖就干的过。当然,实际上他可能也未必花这么多钱,之前我们也说过,一般开发商和地方政府都是勾结的,开发商帮地方炒高地价,从而推升房价,让地方上金融抵押物充分足值,而地方政府往往会把土地出让金的一部分退给开发商,最多能退掉一半左右,所以这基本上就是一出双簧。主要演给不明真相的吃瓜群众看的。

 

但这一切是建立在借新还旧的基础上,也是建立在有源源不断的接盘侠的基础上,一旦后面的鼓声停了,花在谁手里,谁就将死的很难看。所以问题清楚了,如果他不去拿地,现在就拿不到钱了,之前借的的钱,光每年的利息就是几十亿,根本还不上(大地产开发商融资成本6-7%,,中型上市开发商融资成本超过10%),所以马上就会死,而如果去拿地,赌一把再融一次钱,又是上百亿,起码够还几年利息了。拿这次的龙湖地产举例,总负债1318亿,按照融资成本6%计算,每年光利息就是80亿,而他手上的现金是162亿,如果再也融不到钱了,房子也卖不掉了,也就顶多够挺两年的(这个资产质量在房企里面算是不错的了)。

这就是今之亦死,举大计亦死,等死,死国可乎?翻译成白话文就是,反正都要死了,晚死就比早死强,能拉多少垫背的就拉多少吧。

但预计这个事也不会长久了,广州、武汉、长沙这三个城市很可能会被再次调控,另外,对于地产开发商的融资渠道也会进一步收紧,随着市场利率提升,他们的融资难度和融资成本也会继续提升。这几家公司的资产负债率也会继续恶化。

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